다주택자 양도소득세 기본세율 적용 시 억대 절세? 사례별 계산기 가이드

“지금 팔면 세금 얼마나 나올까요?” “중과 말고 기본세율이면 정말 억 단위로 줄어드나요?”

최근 다주택자 양도소득세에 기본세율 적용이 가능해지면서 매도 타이밍을 고민하는 분들이 크게 늘었습니다.

특히 보유 기간이 길고 시세 차익이 큰 경우, 세율 차이 하나로 수천만 원~억 단위 세금 차이가 발생합니다.

오늘은 다주택자 양도소득세 기본세율 적용 시 실제 절세 효과를 사례별로 계산해보겠습니다.

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1. 기본세율 vs 중과세율 차이

구분	기본세율	중과세율
2주택 이상	6%~45%	기본세율 + 20~30%p
장기보유특별공제	적용 가능	제한 또는 배제

핵심은 이것입니다. 기본세율 적용 시 장기보유특별공제까지 활용 가능하다는 점.

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2. 사례 ① 양도차익 5억 원일 경우

▶ 매입가 7억 → 매도가 12억 ▶ 양도차익 5억 원 ▶ 보유기간 10년

① 중과세 적용 가정

세율 약 45% + 중과 20%p = 65% 수준 5억 × 65% = 약 3억 2,500만 원

② 기본세율 + 장특공 적용

장기보유특별공제 30% 적용 가정 과세표준 3억 5천만 원 세율 평균 약 38% 가정 → 약 1억 3천만~1억 5천만 원

차이 약 1억 7천만 원 이상

억대 절세가 현실적으로 가능한 이유입니다.

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3. 사례 ② 양도차익 10억 원 고가 주택

▶ 매입가 15억 → 매도가 25억 ▶ 양도차익 10억 원

중과세 적용 시

세율 65% 가정 → 약 6억 5천만 원

기본세율 적용 시

장특공 30% 적용 후 실효세율 약 40% 가정 → 약 4억 원

약 2억 5천만 원 절세 효과

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4. 실전 계산기 공식 정리

① 양도차익 계산 = 매도가 – (취득가 + 필요경비)

② 장기보유특별공제 차감 = 양도차익 × 공제율

③ 과세표준 계산 = 양도차익 – 공제 – 기본공제(250만원)

④ 세율 적용 = 과세표준 × 기본세율(누진세)

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5. 매도 전략 3가지

• ✔ 보유 기간 10년 이상이면 장특공 극대화
• ✔ 연도 분할 매도로 세율 구간 분산
• ✔ 배우자 증여 후 매도 전략 검토

특히 고령 부모 세대의 자산 이전이나 상속을 고려하는 경우라면 단순 매도보다 사전 증여 + 매도 시뮬레이션이 중요합니다.

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결론

다주택자 양도소득세 기본세율 적용은 실제로 억 단위 절세가 가능합니다. 핵심은 보유 기간, 공제율, 매도 시점 전략입니다.